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本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
碧桂园的削债力度很大。
1月9日晚间，碧桂园披露了境外重组提案的关键条款，给了债权人提供了5个选项。
选项1：现金回购，但最少削减90%本金；
选项2：强制性可转换债券，即100%股权化，转股期限3.5年，也就是2029年底；
选项3：强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%股权化，其中强制可转债转股期限7.5年，即2032年底转股；
选项4：替换新债券/贷款，但本金要削减35%，到期日延长到9.5年后；
选项5：本金不变，全数替换为新债券/融资，到期日要到11.5年后。
碧桂园称，如果最终方案落实，将可以实现大幅去杠杆化，目标是减少境外债务最多116亿美元。同时，碧桂园也有望延长境外债务到期时间以及降低融资成本：其中，到期时间延长至最多11.5年，加权平均借贷成本则从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
目前，碧桂园已与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识，并获得对方表态支持。该协调委员会由持有三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。
同时，碧桂园透露其控股股东涉及11亿美元股东贷款，将有部分实施强制可转债，具体条款有待协定。
有知情人士称，碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。
截至2023年底，碧桂园境外有息债务总额但不含应计利息约164亿美元，其中涉及现有境外债未偿还本金103亿元，现有银团贷款未偿还本金36亿元，股东贷款11亿美元及其他有无担保债务本金总额14亿美元。
据碧桂园测算，其境外涉及项目29个及少数金融投资，截至去年8月，预估2024年至2040年这29个项目可产生现金流26亿美元至30亿美元之间。出售境外少数权益金融投资已套现1.4亿美元，接下来相关出售预计还将套现6-8亿美元，用以支付此次境外债重组所需现金等。
针对境内现金流，碧桂园预计2024年至2039年涉及2900个项目可供境外分配的净现金流200亿元-250亿元之间，包括项目销售净现金流及出售若干城市更新项目、商业物业等核心资产。
在这份债务重组公告中，碧桂园也披露了土储家底。
截至2023年12月31日，碧桂园控制超过3000个开发项目，可售面积在9000万平米到9200万平米之间。其中包括超过2900个境内项目，以及29个境外项目，涵盖马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及新西兰等。此外，还有约130万至140万个车位可供出售。
但碧桂园并未公布这些家底的可售货值。1月14日，碧桂园将举行董事会，届时将批准2023年财报和2024年中报业绩的发布。
保交付方面，碧桂园在2024年累计交付超38万套房屋，过去三年累计交付约170万套。
近日，碧桂园集团曾召开了2025年第一个月度会议，主题是“坚定信心，迎接2025年新的挑战”。
碧桂园董事会主席杨惠妍提出，2025全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表。她认为，国家出台的一系列政策为市场注入了新的活力，显著增强了信心。随着政策环境的不断优化，行业将逐步恢复活力，只要坚持不懈，公司也必将伴随着行业的复苏逐渐进入一个更为良性的发展循环。
销售方面，2024年，碧桂园实现权益销售额约471.7亿元，相比于2023年的1742.8亿元下滑了约73%。