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本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
拿地20天前，上海市杨浦区N090601单元I5-01地块的建设单位就发布了招标计划。拿地后一个月，设计方案公示。
从平面图来看，该地块将拟建7栋8F的小高层，共约320套。在小区东北角还有一幢6F的公租房，紧邻着的是一栋层高5.5米的生活服务点。
地块整体形状较为狭长，楼栋规划的朝向是南偏东，而不是一般的正南朝向。
作为一个纯洋房楼盘，地块上的7栋楼都没有连廊，一梯两户；4号楼的底层有局部架空和局部配套；所有户型都配备了阳台。地面没有车位，全部人车分流设计。
物业管理用房在机动车主出入口兼人行主出入口的行动路线上，可能会被用作归家大堂，外围还有水景、景墙、装饰架构等设计。另外，物业管理用房前方还设置了临时出租车位，未来可能会做港湾式落客区。
8层楼的高度约24米，1号楼和4号楼、4号楼和5号楼的楼间距基本在24米左右，2号楼和6号楼间距约36米，2号楼和7号楼间距约25米。位于地块东北角的3号楼与前面的7号楼，中间部分的楼间距为18米，边缘部分的楼间距仅有9米。
有消息透露，该项目的单价会在13W左右。
1月6日，上海市杨浦区规划和自然资源局颁发了该地块的建设用地规划许可证。
根据出让要求，该地块新建商品住宅全装修比例为100%，装修标准不低于4000元/平方米（集采价）。中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%。
该地块由保利发展与上海建工联合体在11月28日的上海第七批次土拍中竞得，成交价为28.7亿元，楼面价为每平方米81960元，溢价率为17.1%，容积率为1.8。
项目的建设单位为上海锦协置业有限公司。拿地之前，锦协置业在11月18日就发布了地块招标计划公告，总投资41亿元，建安费2.4亿元。拟开始招标时间是2024年12月27日。
锦协置业成立于2022年8月，由保利发展和上海建工房产分别持股51%、49%。二者曾在杨浦区合作开发了海玥天汇住宅项目。
区位上，地块位于杨浦滨江大桥东核心区内，周边配套齐全。交通上，地块距轨道交通12号线宁国路站1公里以内，商业上，地块北面平凉路上有百联滨江购物中心，而距离地块南面约500米左右的杨树浦路上，未来杨浦滨江创智中心、美团上海科技中心、B站全球总部均有商业配套，其中美团商业体量6.5万方、B站将近13万方。
教育设施有上海财经大学附属中学、上海市辽阳中学(东校区)、民办阳浦小学；医疗有杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市红房子妇产科医院杨浦院区；商业有百联滨江购物中心。
项目周边最近一次宅地出让时间是在今年10月25日，中海以总价321310万元摘得杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块，溢价率2.32%，成交楼面价69158元/㎡。
市场方面，杨浦滨江区域的项目热度一直较高，去化率也相对乐观。
地块西南侧1公里范围内为保利发展开发的杨浦滨江项目——保利外滩序·BUND45及BUND88。其中，BUND45于2024年12月12日开盘，即开即罄；项目共推出74套小高层房源，均价12.9万元/㎡，认购率714%。BUND88于2024年12月27日开盘，共推出202套小高层房源，均价12.7万元/㎡，认购率达150%。目前，该项目房源已全部推出。
地块南侧为中建壹品·浦江之星项目，现已售罄。该项目于2024年5月推出428套高层房源，认购率121%，均价10.99万元/平方米。
地块西侧约520米处为兴华里项目，于2024年12月首开，项目共推出106套多层洋房，均价12万元/㎡，认购率108%。