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本文来自微信公众号“地产k线”

文/乐居财经 严明会

拿地一个月后，中海新城小红门XHM-10、12地块在2024年最后一天公布了平面设计图。

XHM-10地块总建面8.65万㎡，其中住宅建面5.45万㎡，容积率2.5，限高54.6米，规划户数432户。共规划机动停车位524个，全部位于地下；另有地上非机动车位377个，地下车位499个。

从平面图来看，XHM-10地块拟建设7栋9-18F住宅楼，从北向南为从高到低排列。地库出入口在东边和北侧，小区人行主大门在西侧，互不干扰。

1#、2#、4#为18层，其中2#楼总高55.875米，比技术指标高出1米多，东边一个单元退层至15层。中央的3#楼为10层洋房，西边是一片下沉庭院，面积大约有1000平，正对着小区人行主入口。最南边一排的5#、6#为9层洋房，另一栋7#楼在西边，也做了西高东低的退层设计，东边一个单元退层至11层，隔着下沉庭院与北边的2#楼遥遥相对。

所有楼栋南向设有内嵌式阳台，这里有一半面积是赠送的；北向有一圈设备阳台，所有户型都有可赠送的面积；边户还有大转角设计，也就是说，边户的侧面也有赠送。

在这样一来，小红门项目的得房率接近甚至会超过100%。由于赠送面积较多，小红门项目的户型预计不会做得很大。

假设边户产权建面约120平，进深约13.6米（阳台宽1.5米）、宽约10.6米，南向阳台16个平方，赠送8个平方，北向赠送22.5个平方，总赠送30.5平，总建面约150平，实际得房率约100%。

另外，所有楼栋均标示有窗井，一层或有下跃户型。

平面规划图公布的同时，项目外立面图也一并公布了。楼栋没有架空层，入户大堂很高，大约有两层楼的高度。外立面是大面积落地窗，配以玫瑰金的金属边框。

项目北侧为北京市八十中小红门分校，东北角为新增公共配套用地；南侧一街之隔就是小红门派出所和朝阳区人民法院，业主安全感可谓满分。

XHM-12地块为A334托幼用地，总建面4095㎡，地上建面3150㎡，空积率0.9，为一栋地上2层地下1层的平顶建筑。

11月29日，小红门所在的土地资产包（即“酒仙桥+小红门+十八里店”）由中海地产以153.32亿元拿下，但实际上是由深耕石景山的中海新城操盘。

该组合地块共3个子项目，分别为：酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。

小红门地块是这次朝阳土地资产包中唯一一块在四环以内的地块，具备环线优势，但位于朝阳与丰台交界处，地块南侧不到500米还有汽配城等杂乱设施，城市界面较差。楼面价约4.35万元/平方米，销售指导价为8万元/平米。

项目的建单位为北京新鑫兴业房地产开发有限公司，拿地20多天前，中海就在朝阳注册成立了该项目公司。它与开发了长安玖章和长安源境项目的北京海鑫兴业房地产在名字上仅一字之差，注册资本同为1000万元，法定代表人同为付熙嵬。管理班子也是同一套：付熙嵬担任董事长，高实任财务负责人，张欣为总经理。

显然，这是中海新城旗下的项目公司。值得注意的是，这家新项目公司注册地址在朝阳区光华东里。这是中海新城十多年来首次在朝阳注册项目公司。

据乐居新媒体统计，张欣担任总经理的公司，登记地址多为西城和石景山，与中海新城的业务布局直接关联。中海新城多年来深耕这两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

小红门地块周边竞品方面，南面的中建星光里已经接近清盘，该楼盘于2023年6月开盘，供应322套，已网签239套，成交均价7.64亿元，总成交金额16亿元。