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公募REITs成为开年以来表现最好的资产。

开年以来，权益、固收等大类资产走势表现震荡，而公募REITs则延续了2024年底强势表现，如中证REITs指数年初至今累计涨幅达到3.78%，超四成公募REITs产品年内涨幅超5%。公募REITs此轮反弹行情始于2024年12月，数只公募REITs近期累计涨幅超过了20%。

展望未来，不少机构认为2025年公募REITs市场增量资金进入可能性高，公募REITs有望维持震荡走牛表现。

公募REITs迎来开门红

近期，权益市场和固收市场均表现震荡，相关基金走势较弱。反观公募REITs，今年表现延续了去年年底的强势，中证REITs指数不断攀升。

Wind数据显示，中证REITs指数今年累计涨幅达到3.78%，一个月累计涨幅超过7%，与偏股混合型基金走出相反走势。

具体来看，华夏大悦城商业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT年初至今累计涨幅分别为10.52%和10%，是今年表现最好的2只REITs。

嘉实京东仓储REIT是此轮反弹中涨幅最大的一只，近期最高涨幅超过了20%。1月10日，嘉实京东仓储REIT披露称，原始权益人北京京东世纪贸易有限公司通知，截至2025年1月9日收盘，其关联方上海京鸿宇企业发展有限公司累计增持该基金份额256.41万份，占基金已发行基金总份额的0.51%。

除此之外，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏南京交通高速公路REIT等22只REITs年内累计涨幅超过了5%。

公募REITs此轮反弹行情始于2024年12月，从背后原因来看，中证鹏元宏观及REITs研究小组负责人吴进辉分析，本轮上涨行情推动的最主要因素是利率中枢的下移，中债国债10年期到期收益率自2024年12月以来下降超过40bp，随着无风险利率的下行，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，较高分红的公募REITs吸引力加大。此外，恰逢跨年节点，跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，推高公募REITs市场持续走强。

伴随强势行情，随之而来的是基金管理人的风险提示。2025年以来，已有多只公募REITs披露了交易情况提示公告。

1月10日，华夏北京保障房REIT在公告中披露，基金2025年1月9日二级市场的收盘价为3.765元，较基准价（基金发行价2.51元/份）累计涨幅达到50%。为了保护基金份额持有人的利益，基金在1月10日开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。华夏华润商业REIT在1月6日收盘后提醒，当日收盘价相较于2024年12月6日收盘价涨幅达到21.07%，郑重提醒广大投资者注意基金二级市场交易价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

此外，红土创新深圳安居REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT今年均因近期二级市场涨幅超过20%而披露提示公告。

发行端更为火爆

公募REITs近期走势在一众资产中表现最为突出。同样，公募REITs在一级市场也受到了资金的热烈追捧。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。网下询价阶段，网下询价倍数也为近两年公募REITs项目新高。

1月6日，易方达华威市场REIT宣布公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。在此前网下询价阶段，易方达华威市场REIT也获得资金超额认购，网下有效认购倍数也达到78.72倍。1月10日，易方达华威市场REIT披露的公众配售部分配售比例约为0.25%，公众配售倍数达到了407倍，认购火爆。

业内人士普遍预计2025年公募REITs发行仍有望保持高速增长态势。2024年7月，国家发改委发布公募REITs常态化发行新规，公募REITs发行端迎来快速增长期，下半年新发数量大幅提升。2024年12月开启发行的公募REITs数量多达5只，2024全年新发数量高达26只，接近占据公募REITs存量市场的一半。目前，全市场已上市公募REITs产品达到58只。

今年以来，除了已结束募集的国泰君安济南能源供热REIT和易方达华威农贸市场REIT，华夏金隅智造工场REIT也已经定档1月17日开启认购。已经拿到批文的汇添富九州通医药仓储物流REIT也将择日开启发行。

目前还有汇添富上海地产租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、创金合信首农产业园REIT、中银中外运仓储物流REIT等10多只REITs处于审批流程中。

机构继续看好公募REITs表现

2025年1月3日，国家发改委在国新办新闻发布会上表示，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。不少专业人士认为，公募REITs将成为房企盘活存量资产、向新发展模式转型的重要金融工具。

此外，今年公募REITs二级市场表现活跃，以及2只发行的公募REITs受到资金追捧，均有望继续提振公募REITs市场情绪，市场活跃度有望进一步提升。太平洋证券指出，目前，在资产荒背景下，公募 REITs凭借其高分红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备一定性价比和配置机会。

“2025年公募REITs维持震荡走牛的观点。”吴进辉预计2025年公募REITs市场增量资金进入可能性较高，如部分权益资金以及在债券市场利率持续维持低水平的背景下寻求“固收+”的固收资金均有望继续增持REITs，推动市场新高。此外，基于无风险利率的低位和高分红优势，在资产荒的环境下，公募REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，有望吸引更多资金配置长久期且较高分红的公募REITs。

“近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率持续下行，长期看REITs具备较强配置属性。”中泰证券建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。

具体策略来看，吴进辉认为，今年要重点关注宏观政策支持领域以及底层资产优质、分红稳定的板块，如消费、能源、保障房等，超跌的产业园、物流等板块也需要注意龙头标的的修复，同时也需注重止盈与估值偏高的回调风险（个别项目内部收益率IRR偏低）。

招商基金认为，当前二级市场REITs经过一轮估值抬升和行业轮动以后，估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，预计市场或将维持震荡上行的走势。后续看，如参与战略配售、网下配售投资，需要精选基金。短期要防止行业轮动、价格分化对绝对收益带来的负面影响。可考虑逢低参与REITs一、二级市场估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。

中长期来看，招商基金认为监管或将从引入增量资金、理顺REITs管理人定位和推动REITs专项立法等方面着手，推动REITs市场的高质量发展。未来看，FOF基金参与REITs的整体规模有望持续增加，社保基金和养老金FOF等资金也有望陆续入市，将会为市场带来稳定的增量资金。